전세사기 이유와 피해 방지를 위한 주택임대차보호법

 

전세사기가 왜 생길까?

 

첫째, 전세사기의 근본 원인은 한국 전세시장의 특성에 기인할 수 있습니다. 본질적으로 전세시장에서는 임차인이 집값의 70~90%에 해당하는 보증금을 제시함에도 불구하고 부동산을 구입하지 않고 임대차 계약을 통해 거주하고 있습니다. 한국의 임대시장은 다른 주요 선진국에서는 흔히 볼 수 없는 독특한 주택임대제도로 주목받고 있습니다. 임대 사기가 드물고 부동산 취득 시 집값의 30% 정도를 보증금으로 요구하는 이들 국가와 달리 한국 전세시장에서는 전세를 이용해 2,700채의 부동산을 모은 '빌라킹'이 등장하는 등 악용 사례가 속출하고 있습니다. 이에 주택시장 침체가 심화되면서 부동산 가격 하락폭이 크게 확대되면서 '깡통전세'가 급증했습니다.

 

 

둘째, 우리나라 전세시장의 변동성은 매매시장보다 크기 때문에 전세가격의 급등락으로 인해 사회적 파급력이 증폭됩니다. 일반적으로 주요 국가의 렌탈 시장은 변동성이 거의 없으며 가격 변동도 상대적으로 안정적입니다. 그러나 우리나라 전세시장은 전세가격이 급락하는 역전세위기와 전세가격이 급등하는 전세위기를 간헐적으로 겪으며 주택시장을 장악하고 있습니다.

 

 

셋째, 집주인과 임차인 간의 정보 비대칭의 존재는 전세사기의 촉매제로 작용합니다. 임대시장에서는 임차인과 집주인 간의 계약이 부동산 중개인을 통해 이루어지는 경우가 많습니다. 부동산 중개인과 집주인 사이에 담합이 발생하면 정보 비대칭을 해결하는 것이 사실상 어려워집니다.

 

 

넷째, 전세시장 내 전세대출의 확산은 주택담보대출의 급속한 확대를 반영합니다. 전세대출 규모는 2017년 48조 원에서 2021년 170조 5000억 원으로 급증했습니다. 예금안심대출이 도입되면서 신용등급에 관계없이 차입자는 예금의 80%를 이용할 수 있게 됐습니다. 전세시장의 역학관계를 형성하는 데에는 정부 정책이 중추적인 역할을 한 것으로 보입니다. 일반적으로 정부의 주택정책은 경제적으로 취약한 계층의 주택비용을 경감하기 위해 마련되지만 전세대출 관련 정책이 소외계층을 넘어 전체 전세시장 지형에 영향을 미치는 것은 분명한 사실입니다. 

 

 

 

 

 

임대차 보호법 개정안 

 

 

- 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설

임차인이 되려는 자가 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해 예방 가능

 

 

- 임차권등기 신속화 방안 마련

임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기를 신속하게 경로 가능

 

 

* 이전에 임차권의 가장 큰 문제 등기 의무 x

 

 

- 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향

최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위와 그들이 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위를 확대해 서민 주거 안정에 기여 

 

 

 

 

 

최우선변제 대상 임차인의 범위 및 금액 확대/상향 

 

 

전세사기 피해에 대응하고 주택 임대차 보조금 상승추세를 반영하기 위해 아래 표와 같이 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 권역별로 인상 조정하였습니다. 

 

 

지역 구분	최우선변제 대상 임차인의 보증 금액		최우선 변제금
	현행	개정	현행	개정
서울특별시	1억 5,000만원 이하	1억 6,500만원 이하	5,000만원 이하	5,500만원 이하
과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3,000만원 이하	1억 4,500만원 이하	4,300만원 이하	4,800만원 이하
광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	8,500만원 이하	2,300만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	6,000만원 이하	8,500만원 이하	2,000만원 이하	2,500만원 이하

 

 

 

 

적용범위

 

기존의 임대차계약에도 적용되는데 개정 법령 시행 전 존재하는 담보물권자에 대하여 종전의 규정에 따르도록 규정하여 기존 담보물권자의 재산권 역시 보호하기로 하였습니다. 

 

 

1. 시행 전 임차 주택에 저당권이 존재하는 경우 : 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호

2. 시행 후 임차 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우 : 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호 

3. 시행 전 임차 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우 : 

기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호 

 

 

임차인에게 폭넓은 정보를 제공하고 위와 같이 안전한 거래를 조성할 수 있게 해 준다면 전세사기를 조금 더 예방할 수 있지 지 않을까 싶습니다. 

 

 

또한, 안심전세포털 사이트에 전세사기 유형에 대해 미리 알아보고, 대처방안을 알아보는 것도 도움이 될 것 같습니다.